Informasi dan Diskusi Seputar Kredit Bank

Secara umum, syarat pengajuan KPR di semua bank hampir sama, terutama dalam kelengkapan dokumen. Tetapi syarat pengajuan dan kelengkapan dokumen ini sangat tergantung pada pekerjaan calon debitur (pemohon kredit). Hal ini disebabkan oleh sumber "income" untuk seorang karyawan pasti berbeda dengan sumber "income" dari seorang pengusaha atau seorang professional. Mari kita lihat secara detail persyaratan tersebut.


Sebagai seorang karyawan/pegawai

Pada umumnya, bank hanya mau menerima pengajuan kredit oleh pegawai/karyawan yang statusnya "tetap atau permanent" di tempat bekerja sekarang minimal 2 tahun, karena ini menunjukkan stabilitas atau keamanan pekerjaan calon debitur. Tetapi ada beberapa bank yang berani menerima pengajuan kredit dari pegawai kontrak. Kasus ini misalnya jika si calon debitur tersebut di kontrak 5 tahun dan hanya mengajukan kredit selama 3 tahun. Maka bank dapat memastikan bahwa kredit telah akan lunas sebelum kontrak kerja calon debitur berakhir.



Selain itu, untuk memastikan bahwa calon debitur akan dapat membayar cicilan kredit, maka bank mensyaratkan gaji bersih atau "take home pay" calon debitur minimal 2 juta (untuk rumah non bersubsidi).

Kelengkapan dokumen yang harus dipenuhi oleh seorang pegawai/karyawan adalah:

1. KTP suami/istri (jika sudah menikah) yang masih berlaku
2. Kartu keluarga
3. Surat Nikah (bagi yang sudah menikah)
4. Surat keterangan bekerja (yang tercantum keterangan tanggal mulai bekerja dan jabatan terakhir)
5. Slip gaji / surat keterangan penghasilan
6. Rekening tabungan 3 bulan terakhir (terutama tabungan dimana gaji ditransfer)
7. NPWP bagi yang pengajuan kreditnya di atas Rp 100jt (wajib saat akad kredit)
8. SPT PPH 21 bagi yang pengajuan kreditnya di atas Rp 50jt (wajib saat pengajuan)
   
9. Kelengkapan jaminan (akan kita bahas berikutnya)

Sebagai seorang pengusaha/wiraswasta

Syarat pengajuan kredit untuk seorang pengusaha/wiraswasta sedikit lebih rumit daripada seorang pegawai/karyawan yang penghasilannya tetap. Jika seorang pengusaha mengajukan kredit (walaupun atas nama pribadi, bukan atas nama perusahaan), maka perusahaan pengusaha tersebut akan diverifikasi dan dianalisa. Mengapa? Karena sumber income bagi seorang pengusaha adalah laba dari perusahaan. Maka, untuk memastikan bahwa calon debitur memiliki income yang cukup untuk membayar cicilan kredit, Bank harus memastikan "kesehatan" perusahaan tersebut dan bahwa laba perusahaan juga mencukupi. Menurut pengalaman, banyak pengusaha yang protes akan hal ini. Mereka hanya mau agar analisa dilakukan berdasarkan rekening tabungannya saja, tetapi Bank hanya dapat melakukan analisa pada sumber penghasilan yang resmi dan tidak melanggar hukum.

Syarat pengajuan bagi seorang pengusaha/wiraswasta:

1. Perusahaan sudah berjalan lebih dari 2 tahun yang dibuktikan oleh SIUP, TDP, Akte Pendirian, NPWP Perusahaan, dan Surat Keterangan Domisili Perusahaan.
2. Laporan Keuangan Perusahaan 2 tahun terakhir dan Rekening koran perusahaan min. 6 bulan.
3. NPWP Pribadi dan rekening tabungan pribadi 3 bulan terakhir.
4. KTP Suami/istri (bagi yang sudah menikah)
5. Kartu Keluarga
6. Surat Nikah (bagi yang sudah menikah)
7. Kelengkapan jaminan (akan kita bahas berikutnya)

Seorang Professional (Dokter, Akuntan publik, dll)

Syaratnya hampir sama dengan karyawan/pegawai, hanya tinggal melengkapi Surat Ijin Praktek.


Syarat Kelengkapan Jaminan

1. Rumah Baru
   Pengertian Rumah Baru adalah rumah yang dibeli dari developer/pengembang. Jika developer/pengembang telah ada ikatan kerja sama dengan bank yang anda tuju, maka anda tinggal meminta "Surat Pemesanan Rumah" atau "Surat Pemesanan Kavling" dari developer tersebut. Pihak developer akan memberikan surat ini jika anda sudah melakukan booking atau membayar uang tanda jadi.
   
   Jika developer/pengembang belum ada ikatan kerjasama dengan bank yang anda tuju, maka anda dapat mengajukan KPR ke bank tsb, jika:
   

   - Rumah sudah ready stock (siap ditempati)
   - Sertifikat Hak Milik atau minimal HGB sudah pecah
   - IMB sudah pecah
   - Bukti pelunasan PBB
   

2. Rumah Second
   Rumah second adalah rumah yang dibeli dari penjual perorangan. Maka syarat-syaratnya adalah:
   

   - Sertifikah Hak Milik atau minimal HGB yang masih berlaku
   - IMB. Jika dulu rumah tersebut dibeli dari developer, maka pastikan IMB sudah pecah.
   - Bukti pelunasan PBB
   - Fotokopi KTP Pemilik
   - Surat Keterangan Penjualan atau Surat Penawaran Rumah dari Penjual

Penjelasan di atas berlaku umum pada bank-bank di Indonesia, walaupun pada prakteknya beberapa bank lebih fleksibel terhadap syarat-syarat tersebut. Penjelasan ini berlaku pada masa blog ini ditulis, dimana terdapat kemungkinan akan terjadi perubahan di kemudian hari.
Saran, koreksi, dan pertanyaan sangat kami terima :-)

Read more!

Dalam perjalanan hidup sehari-hari (cieee) atau dalam pekerjaan sehari-hari, aku sering mendapatkan pertanyaan spt ini, “Mba, bunganya flat 1 tahun yah? Trus habis itu floating?” Maaf bapak/ibu, ini pertanyaan yg saya bingung menjawabnya. Kalo saat ditanya spt itu, aku lg mood, maka aku akan dengan semangat menjelaskan tentang bunga kredit, karena untuk menjawab pertanyaan di atas tidak bisa dengan jawaban singkat.
Tapi bayangkan aja jika aku harus memberikan jawaban panjang lebar beberapa kali dalam 1 hari. Itu juga belum tentu yg dijelaskan mengerti. Am I a bad teacher? Let’s find out.

Ok, so mari kita bahas tentang konsep bunga kredit / bunga pinjaman di bank dengan bahasaku yang seadanya. Jika ada kesalahan atau bahasa yg tidak tepat, mohon koreksi yah…

Konsep pertama adalah metode perhitungan bunga. Secara umum ada 3 metode dalam perhitungan bunga kredit, yaitu:
- Flat
- Efektif
- Anuitas


Konsep kedua adalah sifat suku bunga kredit. Sifat suku bunga kredit dikenal dalam 2 bagian yaitu:
- floating atau mengambang, yaitu suku bunga akan direview setiap suatu periode sesuai dengan kebijakan bank, misalnya bulanan atau semesteran atau tahunan.
- fixed atau tetap, yaitu suku bunga akan tetap dari bulan pertama pinjaman hingga bulan terakhir pinjaman.


Metode Perhitungan Bunga

Metode Flat
Dalam metode ini, bunga dihitung berdasarkan maksimal pinjaman atau pokok pinjaman awal, sehingga perhitungan bunga selalu menghasilkan nilai bunga yang sama setiap bulannya. Metode ini sering disebut bunga tetap.
Misal, jika si A mengajukan kredit sebesar 20 juta dengan jangka waktu 2 tahun, dan bunga 10% pa (pertahun), maka jika dihitung dengan metode flat:

Bunga flat tiap bulan selalu sama, yaitu:
= Rp (20jt * 10%) / 12
= Rp 166,667,-

Angsuran pokok tiap bulan selalu sama, yaitu:
= Rp 20jt/24 bulan
= Rp 833.333,-

Angsuran pinjaman tiap bulan, yaitu:
= Rp 1jt

Metode Efektif
Metode ini menghitung bunga yang harus dibayar setiap bulan sesuai dengan saldo pokok pinjaman bulan sebelumnya atau menghitung bungan yang harus dibayar setiap bulan berdasarkan sisa pokok kredit. Metode efektif dan anuitas sering dikenal sebagai bunga menurun.
Rumus perhitungan bunga adalah:

Bunga bulan berjalan = Sisa pokok kredit * Suku Bunga per Tahun * 30/360

Misal, jika si A mengajukan kredit sebesar 20 juta dengan jangka waktu 2 tahun, dan bunga 10% pa (pertahun), maka jika dihitung dengan metode efektif:

Bunga efektif bulan ke-1:
= Rp 20jt * 10% * 30/360
= Rp 166.667,-

Angsuran pokok dan bunga pinjaman pada bulan ke-1:
= Rp 1.000.000,- + Rp 166.667,-
= Rp 1.166.667,-

Bunga efektif bulan ke-2:
= Rp 19jt * 10% * 30/360
= Rp 158.333,-

Angsuran pokok dan bunga pinjaman pada bulan ke-2:
= Rp 1.000.000,- + Rp 158.333,-
= Rp 1.158.333,-

Angsuran bulan kedua lebih kecil dari angsuran bulan pertama. Demikian pula untuk bulan-bulan selanjutnya, besar angsuran akan semakin menurun dari waktu ke waktu.

Bunga Annuitas
Merupakan modifikasi dari metode efektif. Metode ini mengatur jumlah angsuran pokok dan bunga yang dibayar agar sama setiap bulan.
Rumus perhitungan bunga sama dengan metode efektif.

Biasanya Bank memiliki aplikasi software yang secara otomatis menghitung bunga anuitas. Dalam kasus di atas, tabel perhitungan akan muncul sebagai berikut

Bulan	Sisa Pokok	Angsuran Bunga	Total Angsuran
1	20,000,000.00	166,666.67	922,898.53
2	19,243,768.14	160,364.73	922,898.53
3	18,481,234.35	154,010.29	922,898.53

Terlihat bahwa angsuran bulan kedua sama dengan angsuran bulan pertama dan seterusnya dimana besarnya angsuran akan tetap sama sampai dengan selesainya jangka waktu kredit.

So, teman-teman sekarang sudah bisa khan membedakan konsep flat dan floating...

Read more!

www.bi.go.id

Memiliki rumah sendiri kini bukan lagi sesuatu yang sulit, karena ada fasilitas kredit pemilikan rumah yang diberikan oleh kalangan perbankan yang biasa disebut Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

Pengertian KPR
Kredit Pemilikan Rumah adalah suatu fasilitas kredit yang diberikan oleh perbankan kepada para nasabah perorangan yang akan membeli atau memperbaiki rumah.


Di Indonesia, saat ini dikenal ada 2 jenis KPR:

1. KPR Subsidi

yaitu suatu kredit yang diperuntukan kepada masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah dalam rangka memenuhi kebutuhan perumahan atau perbaikan rumah yang telah dimiliki.
Bentuk subsidi yang diberikan berupa : Subsidi meringankan kredit dan subsidi menambah dana
pembangunan atau perbaikan rumah. Kredit subsidi ini diatur tersendiri oleh Pemerintah, sehingga tidak setiap masyarakat yang mengajukan kredit dapat diberikan fasilitas ini. Secara umum batasan yang ditetapkan oleh Pemerintah dalam memberikan subsidi adalah penghasilan pemohon dan maksimum kredit yang diberikan.

2. KPR Non Subsidi

yaitu suatu KPR yang diperuntukan bagi seluruh masyarakat. Ketentuan KPR ditetapkan oleh bank, sehingga penentuan besarnya kredit maupun suku bunga dilakukan sesuai kebijakan bank yang bersangkutan.

Persyaratan KPR
Secara umum persyaratan dan ketentuan yang diperlakukan oleh bank untuk nasabah yang akan mengambil KPR relatif sama. Baik dari sisi administrasi maupun dari sisi penentuan kreditnya.

Untuk mengajukan KPR, pemohon harus melampirkan:
1. KTP suami dan atau istri (bila sudah menikah)
2. Kartu Keluarga
3. Keterangan penghasilan atau slip gaji.
4. Laporan keuangan (untuk wiraswasta)
5. NPWP Pribadi (untuk kredit di atas Rp. 100 juta)
6. SPT PPh Pribadi (untuk kredit di atas Rp. 50 juta).
7. Foto kopi sertifikat induk dan atau pecahan (bila membelinya dari developer)
8. Foto kopi sertifikat (bila jual beli perorangan)
9. Foto kopi IMB

Biaya Proses KPR
Pada umumnya fasilitas KPR pemohon akan dikenakan beberapa biaya, diantaranya: biaya
appraisal, biaya notaris, provisi bank, biaya asuransi kebakaran, biaya premi asuransi jiwa selama masa kredit.


Metode Perhitungan Bunga KPR
Secara umum dikenal 3 metode perhitungan bunga
yaitu :

1. Flat
2. Effektif
3. Annuitas Tahunan dan Bulanan

Dalam prakteknya metode suku bunga yang
digunakan adalah suku bunga effektif atau annuitas.


Keuntungan KPR

− Nasabah tidak harus menyediakan dana secara tunai untuk membeli rumah. Nasabah cukup
menyediakan uang muka.
− Karena KPR memiliki jangka waktu yang panjang, angsuran yang dibayar dapat diiringi
dengan ekspektasi peningkatan penghasilan.

Hal-hal yang perlu diperhatikan

1. Bila membeli rumah dari perorangan, pastikan bahwa sertifikat yang ada tidak bermasalah dan ada IMB sesuai dengan kondisi bangunan yang ada.
2. Bila membeli rumah dari Developer, pastikan bahwa Developer dimaksud telah mempunyai
ijin-ijin, antara lain :
a. Ijin Peruntukan Tanah : Ijin Lokasi, Aspek Penata-gunaan lahan, Site Plan yang telah
disahkan, dsb.
b. Prasarana sudah tersedia
c. Kondisi tanah matang
d. Sertifikat tanah minimal SHGB atau HGB Induk atas nama developer
e. IMB Induk
3. Kenali reputasi penjual (perorangan atau developer).
4. Jangan melakukan transaksi jual beli di bawah tangan, artinya apabila rumah yang akan dibeli masih dalam status dijaminkan di bank, maka lakukanlah pengalihan kredit pada Bank yang bersangkutan dan dibuat akte jual beli di hadapan notaris. Jangan sekali-kali melakukan transaksi pengalihan kredit “di bawah tangan”, artinya atas dasar kepercayaan saja dan tanda buktinya hanya berupa kwitansi biasa, karena bank tidak mengakui transaksi yang seperti ini.

Read more!